Czy można sprzedać mieszkanie bez podatku dochodowego? Notariusze informują klientów o możliwościach i prawnych pułapkach takiej operacji! Jest ich sporo!
Przy sprzedaży nieruchomości: mieszkania albo domu należy zapłacić podatek dochodowy. Są jednak sytuacje, które zwalniają z tego obowiązku, ale w przepisach prawnych kryje się też sporo pułapek, na które zwracają uwagę notariusze.
Są trzy istotne kwestie mające wpływ na podatek od sprzedaży nieruchomości: po pierwsze – czas po jakim sprzedajemy np. mieszkanie, liczony od jego nabycia czy otrzymania w spadku, po drugie – czy zarabiamy na sprzedaży i po trzecie – na co wydamy pieniądze ze sprzedaży.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują, że sprzedaż nieruchomości bez podatku jest możliwa po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Osoby odwiedzające kancelarię przychodzą z przekonaniem, że termin bezpodatkowej sprzedaży liczy się od dnia zakupu; jest jednak inaczej ? informuje Joanna Zawrotniak notariusz w Szprotawie. –Najprościej można to wytłumaczyć tak: jeżeli lokal został zakupiony 20 maja 2016 roku, bez podatku można go sprzedać najwcześniej w styczniu 2022 roku, nie zaś, jak wielu podatników uważa, po 20 maja 2021 roku.
Zaznaczyć należy, że 5 letni ustawowy okres dotyczy także nieruchomości pozyskanych w formie darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności, podziału majątku czy też w drodze dziedziczenia. Natomiast niedawno wprowadzono korzystniejsze rozwiązania dla spadkobierców i byłych małżonków.
W przypadku spadkobierców zmiana dotyczy ustalenia momentu, od którego liczymy powyższy 5 letni termin. Jest to nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (np. naszych rodziców czy dziadków), a nie chwila ich śmierci (tj. nabycia nieruchomości w spadku). Jeżeli więc otrzymane w spadku po rodzicach mieszkanie zostało kupione np. 7 lat wcześniej, ustawowe 5 lat liczone jest właśnie od tej daty. Zmiana sprzyja także byłym małżonkom, bo 5-letni termin ustawowy liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, a nie od chwili ustania tej wspólności i podziału majątku.
Podatku nie zapłacimy także, gdy nieruchomość sprzedamy przed upływem 5 lat i gdy z transakcji nie uzyskamy finansowej korzyści. Innymi słowy, jeżeli mieszkanie zakupimy w 2017 roku za 200.000 zł, a sprzedamy w 2021 roku także za 200.000 zł to dochód nie wystąpi i tym samym sprzedaż ta nie podlega podatkowi dochodowemu.
Warto też pamiętać o tak zwanej uldze mieszkaniowej, gdzie wolny od podatku dochodowego jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli zostanie on przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Niestety ustawodawca nie wyjaśnia jak należy rozumieć ?własne cele mieszkaniowe?, co rodzi wiele wątpliwości interpretacyjnych, a podatnikowi nakazuje ostrożność ? informuje notariusz Zawrotniak i dodaje, że takim przykładem jest wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na nabycie nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Fiskus traktuje to często jako cel zarobkowy, nie zaś ?własny cel? mieszkaniowy.
Wątpliwości organów podatkowych budzi również korzystanie w ulgi przy nabyciu drugiego mieszkania czy domu. W takim przypadku uzasadnieniem może być charakter wykonywanej pracy np. podatnik mieszka w Poznaniu, ale stałą pracę wykonuje w Warszawie, gdzie potrzebuje osobnego lokum. Problematyczne interpretacje dotyczą także zamieszkiwania okazjonalnego w drugim lokalu czy zakupu garażu.
–Pamiętać przy tym należy, że w okresie 3 lat podatkowych od dnia zbycia nieruchomości, nie wystarczy podpisanie umowy przedwstępnej czy deweloperskiej, ponieważ umowy te nie przenoszą własności ? wskazuje notariusz.
Z przepisów wynika, że wydatkami na cele mieszkaniowe może być nabycie mieszkania bądź budynku w różnych formach własności, ale także budowa lub remont własnego budynku mieszkalnego lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego.
–W przepisach podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości znajduje się wiele szczegółowych regulacji, istotnych dla każdego indywidualnego przypadku. Należy pamiętać, że rolą notariusza jest zasygnalizowanie możliwych konsekwencji podatkowych, a nie udzielanie szczegółowych porad podatkowych. Jednak już samo zwrócenie klientom uwagi na tę sferę pomaga im w dalszych działaniach. W przypadku potrzeby uzyskania szczegółowej porady lub opinii podatkowej notariusze zalecają klientom udanie się do doradcy podatkowego, jako przedstawiciela zawodu zaufania publicznego zajmującego się pomocą i doradztwem podatkowym ? przypomina dr Andrzej Rataj, prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.
Maciej Celichowski – rzecznik prasowy Rady Izby Notarialnej w Poznaniu
