Rosną stopy procentowe, a co za tym idzie, raty kredytów hipotecznych. Sytuacja makroekonomiczna w Polsce doprowadzi jednak do kolejnych wzrostów – także na rynku mieszkań na wynajem. Co będzie działo się w najbliższym czasie z rynkiem nieruchomości? O tym rozmawiamy z Barbarą Bugaj, głównym analitykiem sonarhome.pl.
Piotr Pilewski, redaktor naczelny money.pl: We wrześniu 2021 r. prezes NBP Adam Glapiński mówił, że podwyżka stóp procentowych byłaby szkolnym błędem, po czym zaczęła się fala podwyżek. Wysokość ostatniej przebiła nawet prognozy ekonomistów. Czy dzisiaj opłaca się brać kredyt hipoteczny?
Barbara Bugaj, główny analityk sonarhome.pl: Przede wszystkim to zależy od naszych możliwości finansowych. RPP podniosła stopę referencyjną o jeden punkt procentowy, a oczekiwania ekonomistów wskazywały na pół punktu proc. Przyjmując założenie, że stawka WIBOR 3M wzrosłaby o podwyżkę, jaka miała miejsce, to przykładowo kredyt na kwotę pół miliona złotych będzie droższy każdego miesiąca o około 350 złotych. Jeśli kwota kredytu będzie mniejsza, to analogicznie mniejsza będzie też wysokość podwyżki. Ekonomiści jednak zwiększyli prognozy dotyczące wzrostu stóp w tym roku i najnowsze mówią o tym, że stopy procentowe mogą wzrosnąć do pięciu i pół, a nawet sześciu procent. Trzeba więc brać pod uwagę, że raty kredytów mogą wzrosnąć nawet o kilkaset, a nawet tysiąc złotych przy podanych przykładach.
We wrześniu 2021 r. stopy procentowe były rekordowo niskie, a teraz idą w kierunku rekordowo wysokich. Osoby, które kupowały w tamtym czasie mieszkanie, bazując na słowach prezesa NBP i przewodniczącego RPP mogą się zastanawiać, czy podjęły dobrą decyzję. Jak sytuacja, o której Pani mówi, przy dwucyfrowej inflacji może przełożyć się na rynek mieszkań?
Zdolność kredytowa Polaków, którzy nie kupili jeszcze mieszkania bardzo mocno spadła. Już na początku tego roku, kiedy jeszcze na rynek nie wpływała wojna w Ukrainie, szacowano, że może spaść ona o 30-40 proc. Oliwy do ognia dolała też Komisja Nadzoru Finansowego, która rekomendowała bankom zmianę sposobu obliczania zdolności kredytowej. Ci, którzy chcieli wziąć kredyt i kupić mieszkanie w tym roku, mogą nie mieć już tej zdolności. Popyt na kredyty i na mieszkania z rynku wtórnego spadnie.
Z kolei rynek pierwotny oddziela się od wtórnego i mogą nim rządzić inne tendencje cenowe. Rynek wtórny rządzi się prawem podaży i popytu. Z naszych danych wynika, że podaż lekko rośnie, ale to nie są jeszcze duże zmiany. Natomiast przy spadku popytu można spodziewać się nieznacznego pogorszenia się sytuacji, stabilizacji cen, a pod koniec roku lub w przyszłym możemy zauważyć korektę. Na razie nie obserwujemy jednak żadnych oznak spadku cen mieszkań. Mimo to dla rynku wtórnego widzimy nieco więcej ryzyk aniżeli dla rynku pierwotnego, gdzie trzeba też brać pod uwagę wzrost kosztów materiałów budowlanych.
Czym dzisiejsza sytuacja różni się od pandemii, kiedy banki zaostrzyły politykę kredytową w związku z niepewną sytuacją gospodarczą, a później łagodziły, orientując się, że na rynku mieszkaniowym wcale nie ma stagnacji, tylko obserwujemy wzrost transakcji gotówkowych?
W czasie pandemii nagle spadły nastroje konsumenckie. Sporo namieszał też sam lockdown, bo zamknięte były m.in. kancelarie notarialne. Rynek odbudował się jednak w połowie roku i wrócił do modelu, gdzie ceny rosły, a popyt był wysoki. Teraz mamy taką sytuację, że już na początku tego roku, zanim wybuchła wojna, zaczęliśmy mieć do czynienia z czynnikami ekonomicznymi, które nam ten popyt hamują. Jest więc więcej czynników hamujących aniżeli generujących popyt.
Bardzo mocno wpłynął na niego wzrost stóp procentowych, a spora część kupujących wspiera się przy kupnie mieszkania właśnie kredytem hipotecznym. Wzrost cen w 2021 r. zrobił też swoje, ponieważ obniżał rentowność mieszkania kupowanego na wynajem. W miejscu stoją wynagrodzenia, które rekompensują wzrost stóp procentowych. W 2021 r. było inaczej. Pod znakiem zapytania jest teraz także wzrost gospodarczy, choć na początku tego roku scenariusze były optymistyczne. Wojna implikuje jednak większe ryzyka i mamy sygnały, że wzrost PKB bardzo zwolni. Wstępne prognozy bywają mylące, więc ciężko teraz o dokładny szacunek. W tamtym roku wskaźniki makroekonomiczne były więc zupełnie inne aniżeli teraz. W związku z tym spadają powoli nastroje konsumenckie, ale spadły z mniejszą dynamiką niż w czasie pandemii. Musimy więc obserwować kolejne miesiące.
Wtedy będziemy wiedzieli, jak bardzo prawdopodobny jest scenariusz korekty na rynku, o którym Pani mówi. Czy dzisiaj – biorąc pod uwagę obecną sytuację – rynek nieruchomości nadal można traktować jako bezpieczną przystań dla inwestujących?
Odpowiedź na to pytanie zawsze jest taka sama – to zależy. Za każdym razem trzeba to policzyć i brać pod uwagę wszystkie ryzyka. Teraz mamy je głównie po stronie kredytów. Jeśli inwestujemy w mieszkanie na wynajem, to popyt tutaj jest bardzo wysoki. Skraca się czas ekspozycji mieszkania na wynajem nawet o połowę. Z oferty schodzą mieszkania nawet gorszego standardu, nieprzygotowane pod wynajem.
Ten popyt będzie dalej generowany i przez uchodźców, i przez Polaków, którzy nie kupią mieszkania, bo nie będą mieli zdolności lub odłożą decyzję o zakupie ze względu niepewną sytuację gospodarczą. Jest ryzyko, jeśli bierzemy kredyt na ten zakup, bo wtedy musimy dobrze policzyć, czy jesteśmy w stanie spłacać ratę, jeśli ona będzie rosła o kolejnych kilkaset złotych.
Co innego, jeśli myślimy o zakupie mieszkania w kontekście wzrostu jego wartości w dłuższym terminie – dziesięć czy piętnaście lat. Jeśli mamy gotówkę, nie musimy się aż tak martwić, jak przy kredycie hipotecznym. Jeśli nawet przez dwa lata ceny mieszkań by spadały, to też nie jest to powód do obaw – rynek nieruchomości jest cykliczny, więc tendencja powinna się odwrócić. Wszystko zależy od intencji inwestora.
Trzeba też pamiętać o innych możliwościach inwestowania, jak lokaty bankowe czy obligacje korporacyjne. W poprzednich latach inwestowanie w nieruchomości stało się w Polsce modne, choć obecnie mamy więcej alternatyw do inwestowania kapitału.
Zakładając scenariusz, gdzie ktoś kupił mieszkanie na wynajem, kiedy stopy były niskie i niski był też koszt obsługi kredytu, trzeba wziąć pod uwagę, że przy rosnących ratach właściciele mieszkań będą mogli chcieć przerzucić podwyżki na lokatorów i podnosić ceny najmu, skoro oferty najmu schodzą o wiele szybciej.
Już teraz widzimy wzrost stawek czynszu, ale mówimy o krótkim okresie. Według danych rentier.io, stawki w marcu wzrosły w ciągu miesiąca o kilkanaście procent. Zaznaczmy, że mówimy tylko o jednym miesiącu. Są więc szacunki, że z powodu wzrostu zainteresowania mieszkaniami na wynajem, przy malejącej podaży, stawki czynszu mogą wzrosnąć nawet o 30 proc. do końca roku. Najem będzie droższy i dla Polaków, i dla uchodźców.
- źródło: https://www.money.pl/gospodarka/podwyzki-stop-procentowych-wplywaja-na-ceny-mieszkan-i-najmu-6755632014371456a.html
- fot. iStock
